宅建士ジミーの薬箱

 （Jimmyblog-No.0100） 土地に関するこれまでに例がない制度が始まる 相続が発生し土地を取得したが、遠隔地にあり利用予定がない、賃貸も売却も難しく管理の負担が大きいなどで手放したい時、国へ申請し認められればその土地を国に帰属させることが可能になります。 ただしどんな土地でもよいわけではなく、一定の条件があります。また、申請時には手数料を、承認後には負担金を納めなければなりません。 申請受付は今月（令和5年4月27日から）始まります。では実際にどんな土地が対象で、どのように申請などを進めていけばよいのでしょうか？ 過去の相続による土地も申請できる 申請は、相続開始の時期にかかわらず、施行日（令和5年4月27日）からすることができます。たとえば 50年前に相続した土地であってもかまわない という事です。 費用の準備 申請時の手数料は、土地一筆につき14,000円 とされています。 承認後の負担金は、概ね10年分の土地管理費相当額であり、土地一筆につき20万円が基本とされていますが、実際にはその土地の利用形態（宅地・農地・森林）や面積ごとに定められた計算式によります。市街地で200㎡の宅地の場合は約80万円が目安となります。 土地の条件は厳しい この制度では 「申請できない土地」及び「承認されない土地」 が定められています。 「申請できない土地」 ①建物がある土地 ②担保権や使用収益権が設定されている土地 ③他人の利用が予定されている土地 ④土壌汚染されている土地 ⑤境界が明らかでない土地や所有権等について争いがある土地 申請はできても「承認されない土地」 ①危険な崖がある土地 ②庭木や工作物など地上に阻害物がある土地 ③除去すべき埋設物などが地下にある土地 ④隣地所有者等との争訟が必要な土地 ⑤その他通常の管理・処分に過分な費用・労力がかかる土地 法務局に事前相談できる 上記のとおり土地の条件は複雑なため、 申請前に電話予約すれば法務局で事前相談 ができます。相談はすでに令和5年2月頃から開始されています。 引き取ってもらいたい土地が条件を満たしているか、満たすにはどうすればよいか等のアドバイスを受ける事ができます。 まずは法務局等へコンタクトを 相続した空き家を抱えて困っている方やコストだけがかかる不要な土地に悩んでいる方は、 法務局や宅建業者...

 （Jimmyblog-No.0098）  媒介契約には3つある たとえば両親の自宅だった家が空き家になってしまい売却しようとする時、不動産業者に仲介を依頼することがほとんどではないかと思います。なぜなら、買主を探して売買契約を締結し、さらにその後の法的手続一式を自力で行うことは一般的にはハードルが高いからです。 さてその場合、媒介（仲介）契約に3つの種類があることは、あまり知られていないようです。 3つの種類とは、①一般媒介契約②専任媒介契約③専属専任媒介契約です。それぞれ、どのような内容なのでしょうか？ ①一般媒介契約 よく見かける、1つの土地に複数の業者の看板が立っているのがこの一般媒介契約です。 売主が、複数の業者へ媒介を依頼することができる契約です。また売主自身が買主を見つけても、つまり業者に仲介手数料を支払わないこととなっても問題ありません。 ②専任媒介契約 依頼する不動産業者を1つに決めなければならない契約です。 売主は、同時に複数の業者へ媒介を依頼することはできませんが、売主自身が買主を見つけても、つまり業者に仲介手数料を支払わないこととなっても問題ありません。 ③専属専任媒介契約 依頼する不動産業者を1つに決めなければならず、また、売主自身が買主を見つけて直接契約することはできない契約です。 自分で見つけた買主との契約であっても不動産業者を媒介させなければならない、つまり仲介手数料を支払わなければならないということです。 ①→②→③と自由度は減るがサービス内容は充実 専任や専属専任媒介契約は、自由に出来る事が制限されるように感じられますが、指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられるため買主を広く募る事が出来たり、定期的な報告が受けられるなどのメリットもあります。 専任や専属専任媒介契約は、ある種縛りがある契約なので、契約期間は3ヶ月以内でなければならず、自動更新もされません。よって万が一業者に問題があれば、更新しなければ済みます。状況を見ながら、自分にとって一番良いと思われる契約を選択するとよいでしょう。